Das Österreichische Vertragsrecht ist sehr liberal. Verträge sind Vereinbarungen zwischen zumindest zwei Personen und können schriftlich, mündlich und sogar durch schlüssige Handlungen abgeschlossen werden.

Wenn Sie an einem Sonntag am Zeitungsstand € 1,10 einwerfen und eine Zeitung entnehmen, kommt ein Kaufvertrag zustande.

Allerdings gibt es für bestimmte Verträge und Vertragsgruppen auch spezielle Beglaubigungsformen, die für die Gültigkeit der Verträge notwendig sind. Fehlen diese speziellen Vertragsvoraussetzungen, kann dies bis zur völligen Ungültigkeit des Vertrags gehen.

Es ist wichtig zu wissen, ob bestimmte Verträge in derartige Gruppen fallen.

 

1. Das anwaltliche Erstgespräch erfolgt zu spät

Es ist erstaunlich, wie oft Vereinbarungen getroffen werden, ohne dass sich die Vertragsteile vorweg über die wesentlichen rechtlichen Grundlagen des Vertrags informiert haben. Als Anwalt ist man immer wieder damit konfrontiert, dass man quasi als „nachprüfende Instanz„ eingesetzt wird, – mit dem Ergebnis, dass die Beratung mitunter zu spät kommt. Der Vertrag ist bereits abgeschlossen und das nachteilige Ergebnis oft nicht mehr korrigierbar.

Die Anwaltskosten wären im Verhältnis zum späteren Schaden meist viel niedriger ausgefallen.

 

2. Jeder Vertrag ist anders

Es macht große Unterschiede, wer einen Vertrag in Auftrag gibt und was der Zweck des Vertrags sein soll. Ein Vertrag kann sehr neutral verfasst sein, kann aber auch bestimmte Interessen einer Partei stärker bevorzugen.

Einige Verträge sind wiederum auf spezielle Materien zugeschnitten. Deren Vermischung wäre rechtlich gefährlich. Ein Arbeitsvertrag für einen Angestellten ist kein Vertrag für den Arbeiter, ein Mietvertrag ist kein Pachtvertrag und der Scheidungsvergleich, der für die Freundin gepasst hat, kann für einen selbst die reine Katastrophe sein.

Gerade die Besonderheiten einzelner Verträge machen das Wesen des Vertragsrechtes aus.

 

3. Dr. Google weiß es eben nicht

Wenn es nicht so traurig wäre, müsste man als Anwalt mitunter lachen. Es werden Verträge präsentiert, die sich später als heruntergeladene Muster entpuppen. Was doch eigentlich ein österreichischer Vertrag sein sollte, ist plötzlich gespickt mit Begriffen aus Deutschland und deutschen Paragrafen, die in Österreich keine Anwendung finden. Das scheinbar so klare Dokument wird zum juristischen Alptraum.

Völliger juristischer Nonsens wird später unter Umständen über den tatsächlichen Parteiwillen korrigierbar sein. Vielleicht einigen sich die Vertragsparteien auch auf einen korrigierten Vertrag.

Aber was passiert, wenn tatsächlich ein grenzüberschreitender Sachverhalt besteht undausländisches Recht plötzlich ungewollt zur Anwendung gelangt? Was, wenn der schlechte Vertrag plötzlich einer Partei in die Hände spielt und es zu Diskussionen darüber kommt, ob der Fehler nicht in Wirklichkeit den tatsächlichen Parteiwillen wiedergibt?

Der anwaltliche Tipp kann nur lauten: Hände weg von Mustern aus dem Internet! Vertragsmuster können Hinweise bieten, die endgültige Ausarbeitung gehört aber in die Hände von Profis.

Das Gleiche gilt für Ergänzungen oder Korrekturen anwaltlich verfasster Verträge. Eigene Ergänzungen verbessern ein Vertragswerk selten.

Eine Gefahrenquelle für sich sind außerdem Übersetzungsprogramme, die selten brauchbare Ergebnisse liefern.

 

4. Zu schwammig oder doch zu detailliert

Ein guter Vertrag soll lesbar und vor allem verstehbar sein. Schachtelsätze können aufgelöst werden, Sachverhalte sollen auch für juristische Laien verständlich sein. Drängen Sie darauf, dass „Ihr Vertrag“ für Sie klar und deutlich ist. Nicht alles was kompliziert ist, ist auch gut.

Wenn Sie nicht verstehen, was in Ihrem Vertrag geregelt ist, tun Sie sich auch schwer, bei Diskussionen über den Vertrag entsprechend Stellung zu beziehen.

Das Gegenteil dazu sind Verträge, die versuchen, alle möglichen Szenarien für viele Jahre übergenau abzubilden. Dabei wird oftmals übersehen, dass zukünftige Veränderungen später mitunter nicht mehr in das Vertragswerk integrierbar sind.

Dazu vielleicht ein Beispiel: Wenn in eine Scheidungsvereinbarung aufgenommen wird, dass die Ehepartner trotz Scheidung die Ehewohnung die nächsten zehn Jahre noch gemeinsam bewohnen werden, kann dies wunderbar sein, wenn man sich gut versteht. Kommt es zum Streit, wird eine derartige Klausel zum Horrorszenario, welches dann eben bis zum Ablauf der Frist dauert.

 

5. Zu viel Vertrauensvorschuss

Grundsätzlich sind mündliche Verträge in den meisten Bereichen zulässig. Es werden mitunter große Geschäfte nur mit Handschlag abgewickelt und es funktioniert wunderbar.

Die Schwierigkeiten beginnen dann, wenn Streit entsteht. Ein mündlicher Vertrag ist mitunter schwer beweisbar, dies gilt auch für mündliche Nebenabreden zu schriftlichen Verträgen. Ein schriftlicher Vertrag wiegt mehr, da sich das geschriebene Wort weniger leicht ableugnen lässt als das gesprochene Wort.

Der Spruch „wer schreibt, der bleibt“ hat damit besondere Bedeutung. Allerdings soll nicht verheimlicht werden, dass es auch hier einen Gegenspruch gibt. „Jede Schrift ein Gift“ will sagen, dass Schriftliches festgehalten ist und sich damit auch in manchen Fällen als ungünstig für den eigenen Standpunkt erweisen kann.

Umso wichtiger ist die solide Vertragsgestaltung, die die wechselseitigen Leistungen, den Zeitpunkt der Leistungserbringung und Klauseln für bestimmte Aspekte im Rahmen der Vertragsabwicklung berücksichtigt.

Menschen mit Handschlagqualität vertragen auch klare schriftliche Regelungen.

 

6. Zahnloser Vertrag

Sobald immer Leistungen zu erbringen sind, muss die Frage gestattet sein, was passieren soll, wenn der Vertrag nicht erfüllt wird.

Vertragstreue soll selbstverständlicher sein, Vertragsbruch soll dementsprechend Folgen haben. Als Rechtsanwalt kennt man das Problem, dass das Geld hingegeben wurde, umgekehrt aber keine ordentliche Leistung erfolgte. Aus diesem Grund sollte man sich aber schon vorweg überlegen, welche Sanktionen in einem solchen Fall eintreten. Die rechtlichen Möglichkeiten sind vielfältig, beispielsweise sei auf Rücktrittsklauseln, Verzugszinsen, Konventionalstrafen o. ä. verwiesen.

Bei Immobilienverträgen bietet der Anwalt eine Treuhandlösung an. Die Käuferseite überweist den Kaufpreis auf das Treuhandkonto, die Verkäuferseite erhält ihn aber erst, wenn die Käuferseite im Grundbuch mit ihrem Eigentumsrecht eingetragen ist. So muss keine der beiden Parteien in Vorleistung treten bzw. ist der Kaufpreis immer gesichert.

Im Gesellschaftsrecht kann sich die Frage stellen, welche Folgen ein Streit unter Gesellschaftern hat. Wer bleibt, wer geht, wer übernimmt, zu welchem Preis, … ?

Ein besonders sensibler Bereich ist das Eherecht. Es gilt durchaus als unromantisch vor der Eheschließung einen Ehevertrag anzusprechen. Die Ehepartner gehen davon aus, dass alles gut gehen wird und sie gemeinsam alt werden. Unter diesen Voraussetzungen braucht es keinen Ehevertrag.

Berücksichtigt man allerdings die unromantische Vorstellung, dass knapp die Hälfte aller Ehen Österreich geschieden werden, ist ein Gedanke an einen Ehevertrag, der spätere Streitigkeiten ausschließen kann, nicht mehr abwegig.

Wozu der Rechtsanwalt?

Der Rechtsanwalt ist sein Geld wert und oftmals sind es die etwas teureren Dinge, die sich später als wahre Kostbarkeit erweisen.

Es ist verständlich, dass Vertragsparteien, die sich gut verstehen und der Ansicht sind, ihre Angelegenheit im besten Einverständnis selbst regeln zu können, nicht immer an einen Anwalt denken.

Allerdings hat der Rechtsanwalt den Blick dafür, wo die Tücken liegen können und wo sich gefährliche Untiefen verbergen, die auf den ersten Blick nicht sichtbar sind.

Wenn alles gut geht, wird es den anwaltlichen Vertrag vielleicht gar nicht brauchen. Läuft es jedoch nicht gut, ist man aber froh ihn zu haben. Gewisse Streitigkeiten entwickeln sich erst gar nicht, wenn frühzeitig im Vertrag nachgelesen werden kann, wie die Dinge abzulaufen haben.

Es ist gerade die langjährige Berufserfahrung eines Anwalts, die den Blick für denkbare Schwierigkeiten schärft.

Dieses Wissen geben wir gerne weiter.

 

Dr. Martin Wuelz und Dr. Peter Kaser beraten Einzelpersonen, Institutionen und Unternehmen in zivilrechtlichen Angelegenheiten und verfügen über eine langjährige Erfahrung im Vertragsrecht, vor allem hinsichtlich Immobilienrecht, Arbeitsrecht und Erb- / Familienrecht sowie in streitiger Prozessführung.

 

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KategorieImmobilienrecht

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